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Acheter un condo indivis : les avantages et les inconvénients

Devenir copropriétaire est un rêve accessible? Plusieurs façons vous permettront de le réaliser en toute confiance. Consultez cet article pour mieux comprendre les particularités d’une copropriété indivise afin d’orienter vos recherches et de trouver la propriété idéale.

Qu’est-ce qu’une copropriété indivise?

En faisant l’acquisition d’une copropriété indivise, parfois appelée condo indivis, vous ferez l’achat d’un pourcentage de l’immeuble entier[1] puisque contrairement à la copropriété divise, celle-ci n’est pas divisée en parties privatives et communes. Ainsi, plusieurs personnes détiennent le droit de propriété sur l’ensemble de l’immeuble et partagent les coûts d’acquisition, tout comme les frais d’exploitation.

Comme une copropriété indivise ne possède qu’un seul numéro de cadastre, les taxes municipales et scolaires, par exemple, sont communes et doivent être payées par l’ensemble des propriétaires en fonction de leur part respective.

L’exemple le plus fréquent d’une copropriété indivise est celui d’un couple qui fait l’achat d’une nouvelle habitation. En cosignant les documents, ils deviennent tous deux propriétaires de la bâtisse. C’est ce qu’on appelle également un immeuble en copropriété par indivision.

Les parts détenues par chacun d’entre eux sont présumées égales, sauf si l’acte de vente contient une précision à ce sujet[2]. C’est également le cas de trois amis de longue date qui feraient l’acquisition d’un triplex, par exemple.

Clarifier la situation grâce à une convention d’indivision

Une convention d’indivision permet de définir les droits d’usage de chacun des copropriétaires. Celle-ci n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Elle doit être publiée au Registre foncier du Québec pour être opposable aux tiers[3].

La convention d’indivision peut inclure[4] :

• la durée de la convention (jusqu’à un maximum de 30 ans);
• les droits et les obligations des copropriétaires[5] (droit d’usage exclusif, la quote-part de l’indivisaire, droit de préemption, droit de retrait);
• le partage des obligations quant à l’entretien et aux rénovations;
• la répartition des dépenses;
• les restrictions quant à la vente;
• les règles d’administration de l’immeuble;
• les règles entourant le partage en cas de fin de l’indivision.

À titre d’exemple, la convention d’indivision permet de déterminer si les propriétaires peuvent céder leur part à la personne de leur choix ou s’ils doivent d’abord l’offrir aux autres propriétaires. Elle peut également préciser si l’une des sections de l’immeuble est à l’usage exclusif de l’un ou l’autre des propriétaires.

Précisions concernant l’hypothèque et la mise de fonds

L’obtention d’un prêt hypothécaire pour l’achat d’une copropriété indivise peut être plus ardue, notamment parce que chaque propriétaire doit disposer d’une mise de fonds équivalente ou supérieure à 20 % de la valeur de sa part[6]. Règle générale, chacun des propriétaires indivis est responsable de rembourser son propre prêt. Advenant un défaut de paiement, le créancier n’exercera sa garantie que contre le propriétaire concerné.

Toutefois, bien que le Code civil du Québec permette à chaque propriétaire d’obtenir une hypothèque distincte, les institutions financières peuvent exiger l’intervention de tous les propriétaires indivis pour accorder un financement hypothécaire[7]. Généralement, la banque finance la totalité de l’immeuble, elle ne voudra pas être en deuxième rang par rapport à une autre institution financière.

Quelques avantages intéressants

Le plus grand avantage de la copropriété indivise est sans doute qu’elle permet l’accès à la propriété pour des personnes qui ne pourraient y parvenir autrement, compte tenu des investissements que cela implique. Et bien que la mise de fonds exigée soit de 20 %, cette condition peut représenter une sécurité financière intéressante.

Par ailleurs, contrairement à une copropriété divise, la convention d’indivision donne plus de liberté aux copropriétaires. Par exemple, celle-ci peut exiger l’unanimité pour la prise de certaines décisions ou proposer la répartition des charges autrement qu’en fonction des parts.

Des inconvénients à considérer

Le Code civil du Québec encadre peu les droits et les obligations des copropriétaires indivis, ce qui implique que différentes situations conflictuelles peuvent survenir, comme l’utilisation exclusive d’une partie de l’immeuble par l’un ou l’autre des propriétaires.

Qui plus est, les copropriétaires indivis sont solidairement responsables de certains frais, mais n’ont aucune obligation de cotiser à un fonds de prévoyance. Cette situation peut devenir problématique lorsque des travaux de plus grande envergure doivent être réalisés, ou lorsqu’un propriétaire ne paie pas sa part à temps. (Ex. : une seule facture de taxes municipales, tous les indivisaires sont tenus responsables aux yeux de l’émetteur).

Finalement, la vente de la part d’une copropriété indivise peut être plus difficile. Même si la convention d’indivision est détaillée, il se peut que de nouveaux acheteurs soient plus réticents à acquérir ce type de copropriété.

Enfin, parmi les autres inconvénients, une mise de fond de 20 % est une somme importante pour un futur acheteur.

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